Из ипотечной квартиры-студии в двушку

[26 марта 2014]

Жители Новосибирска все чаще решаются на новую ипотеку, не успев рассчитаться с предыдущей. Многие не в состоянии полностью погасить кредит, но по разным обстоятельствам не хотят дальше жить в маленькой однокомнатной или в студии. Чаще всего увеличение семьи с появлением детей вынуждает людей покупать квартиру попросторнее и брать ипотеку побольше. Риэлторы оценивают, что это каждый пятый покупатель от желающих осуществить обмен меньшей площади на большую, при этом прогнозируют рост их числа.

Нередко люди с имеющейся ипотекой при обращении за новым жилищным кредитом сталкиваются с некоторыми сложностями. Какие это сложности и как можно их решить, чтобы все-таки переехать из маленькой студии в просторную двухкомнатную.

Экономия на кредитной ставке

Например, если Вы взяли ипотеку пять лет назад под среднюю на то время ипотечную ставку около 16 % и стабильно выплачивали ежемесячный платеж около двадцати тысяч рублей, то Вы с удивлением сегодня можете обнаружить, что по основному долгу за 5 лет вы выплатили всего сумму равную 2-ум ежемесячным платежам. Если для Вас подобные условия совершенно не приемлемы, то сегодня Вы можете обратиться за рефинансированием кредита, а заодно и переехать.

Если Вы захотите переехать в более просторную квартиру, то конечно увеличится ежемесячный платеж. Но и жить Вы будете в лучших условиях.

Специалисты агентств недвижимости рассказали, что все большее число продавцов квартир, находящихся в залоге, планируют покупать жилье более качественное или большей площади, используя новые ипотечные кредиты. По данным АН, каждый пятый, желающий обменять свою жилплощадь на большую, уже является владельцем ипотечной квартиры. Специалисты банков также отмечают рост количества тех клиентов, которые свою имеющуюся квартиру в ипотеке считают тесной.

Трудность обусловлена тем, что продать ипотечную квартиру можно только за наличные деньги, а найти такого покупателя проблематично. В принципе, возможен и вариант с ипотекой, но только если оба кредита – и потенциального покупателя, и продавца, – будут оформлены в одном банке. Но и на это далеко не все банки идут. Если бы не это ограничение, то продать ипотечную квартиру можно было бы и дороже, и быстрее.

Подросли дети

Самая типичная ситуация, в которой люди решаются увеличить свою ипотеку – это когда молодая семья хочет переехать из маленькой квартиры-студии. Как правило, в этой семье есть ребенок, который к тому же успел подрасти. Соответственно, мама уже может помогать мужу, обеспечивать семью, выйдя на работу.

Специалисты по ипотеке считают, что спрос на переезд из квартиры-студии в большую квартиру, несомненно, есть, но сегодня он не подкреплен финансово. В такой ситуации чаще всего у людей уже есть ипотечный кредит, и кроме него, как правило, несколько маленьких (на автомобиль или бытовую технику). А если работает только мужчина, то его доход должен быть намного выше среднего уровня дохода в Новосибирске. Когда ребенок совсем маленький, и жена еще не может работать, работающий супруг должен обладать серьезным запасом прочности.

Сегодня банки одобряют выдачу новых кредитов, если от совокупного дохода после вычета ежемесячного платежа по первой ипотеке остается на выплату еще одной и на оплату ежедневных нужд. То есть, сумма выплат по обоим кредитам должна быть не более ½ от величины подтвержденных доходов всех созаемщиков. Как правило, платеж по ипотеке за квартиру большей площади не будет намного выше предыдущего. И это, безусловно, выгоднее, чем несколько лет выплачивать кредит за тесную квартиру маленькой площади, не видя никаких перспектив из нее переехать.

Очень большим препятствием для продажи ипотечных квартир является нежелание банков связываться с квартирами, заложенными в других банках.

Риэлторы предпринимают попытки с ними договориться, чтобы кредитные учреждения все же рассматривали подобные квартиры в качестве объектов для потенциальных закладных, конечно, с условием предварительного снятия обременения. В идеале банки должны отладить механизм передачи залоговых объектов между собой с одновременным погашением кредитных обязательств. Такой опыт есть в западных странах. Сейчас же банки держатся за свои кредитные портфели и предпочитают оставлять у себя обеспеченные залогом ипотечные кредиты. Но и винить в этом банки нельзя, ведь все работают по плановым показателям.

И все же банки согласны с тем, что перспективы в работе с ипотечными квартирами существуют. В сегменте жилой недвижимости, заложенной по ипотечным кредитам сторонних банков, есть большой потенциал. Но на сегодняшний день нет конкретной схемы работы в этом сегменте, не выработаны стандартные для таких объектов условия.

В настоящее время около половины сделок на рынке жилья - ипотечные. Количество ипотечных квартир, выставленных на продажу, будет возрастать с каждым годом, а через несколько лет не находящиеся в залоге квартиры станут уже редким исключением. И пока нет простого способа продажи ипотечной квартиры, продавцы таких квартир вынуждены предлагать более низкие цены. Это снижение обычно находится в пределах семи процентов, и только так можно привлечь потенциальных покупателей, имеющих наличные деньги.