Юридическая консультация по земельному праву

Чуриков Михаил, управляющий партнер

На ваши вопросы, связанные со строительством, земельными отношениями, оформлением недвижимости, отвечает
Чуриков Михаил, управляющий партнер компании "Земельная практика".

Информация Юридическая компания "Земельная практика"
Адрес г. Новосибирск, ул. Нарымская,
д. 23, оф. 202
Телефон +7 (383) 310-91-76
Сайт www.terra-practika.ru
E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Администрация сайта СибПоселки обращает Ваше внимание, что онлайн консультация носит информационный характер и не может являться руководством к действию. Для получения квалифицированной юридической помощи необходимо детальное ознакомление с документами, что возможно только при личной встрече с юристом.

Задать вопрос:

Введите Ваше имя*

Введите Ваш E-mail*

 

Текст вопроса*

Защитный код
Напишите код*
 

Ответы на вопросы:

Галина:Здравствуйте. Опишу ситуацию, помогите пожалуйста разобраться. Подали документы на субсидию 200 на 200 в 2012 году получили первые 200 в январе 2013, разрешение на строительство март 2011 год получается март 2013 прошло два года со дня разрешения на строительство. Нам на словах отказывают в получении второй суммы 200. Я собрала все нужные документы для предоставления второй суммы, сдала документы 16.04.2014 года периодически по сегоднешний день узнаю о судьбе документов, ответ один - "что нам откажут". Почему не приходит письменный, официальный отказ?

Очевидно проблема во внесенных изменениях в положение о субсидиях. Дело в том, что программа 200 + 200 предполагала получения второй части при условии завершения строительства в течение двух лет с момента получения разрешения на строительство. Однако, затем внесли изменения и данный срок начали отсчитывать с момента получения первой части субсидии. Однако и программа стала на 200 + 200, а 150 + 150. Соответственно, по новому порядку претендовать можно только на 150. Однако, как показывает судебная практика, обычно в таких случаях применяется старая редакция (которая предусматривала 200 + 200), и тогда двухлетний срок отсчитывается с момента получения разрешения на строительство.

Отсутствие ответа свидетельствует о бездействии администрации. Повлиять на это можно в судебном порядке. Советую направить в администрацию претензию, и если не будет сдвигов смело обращайтесь в суд. Пока ничего более эффективного не придумано.

Екатерина: Добрый день, покупаем землю ижс в Сосновке. Будем строить дом 5 на 5 из сибита. Нам нужно в администрации получать разрешение на строительство? И какие документы нужны? Потом еще и ввод в эксплуатацию(слышала где-то)?

Правильно слышали. Однако в настоящий момент действует упрощенный порядок регистрации прав на ИЖС, в народе называемый "дачная амнистия". В соответствии с этим порядком разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется. Поскольку разрешение на строительство необходимо только для целей последующего ввода объекта в эксплуатацию, то при оформлении ИЖС в упрощенном порядке разрешение на строительство не требуется. Однако, проблема в том, что упрощенный порядок действует до 1 марта 2015 года. Ходят разные слухи по поводу его продления. Этой теме была посвящена одна из новостей на нашем сайте http://www.terra-practika.ru/novosti/dachnaya-amnistiya-prodlena-do-2020-goda. Однако, на сегодняшний день федерального закона о продлении упрощенного порядка не принято.

Для получения разрешения на строительство Вам потребуется получить в архитектуре градплан, изготовить проект и обратиться в уполномоченный орган. В г.Новосибирске разрешение на строительство выдается районной администрацией по месту нахождения объекта.

Виталий:Прочитал условия получения второй части субсидирования на строительство в сельской местности, написано что в течении двух лет с момента получения первой части, но мне сказали в пункте приёма отчётности, что с момента получения разрешения разрешения на строительство, еcли так, то я в пролёте, а если нет, то успеваю. Как мне быть, что делать?

Действительно в редакции от 20.02.2013 (Постановление Губернатора №38 «О внесении изменений в постановление Губернатора Новосибирской области от 01.04.2010 № 102») срок считается с момента получения целевой субсидии. До этого началом течения срока являлась выдача разрешения на строительство. Видимо тот, кто Вас консультировал использовал старую редакцию положения о субсидировании.

Андрей Ф.: Здравствуйте, я купил участок в коттеджном поселке, на землях нас. пункта для ИЖС. Как правильно начать строиться, чтоб потом без проблем ввести дом в эксплуатацию? Что нужно оформлять?

Для начала строительства необходимо оформить разрешение на строительство. Данную услугу можно получить через районную администрацию.

Следует отметить, что можно обойтись и без разрешения на строительство. Дело в том, что разрешение на строительство необходимо для ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Если построить дом без такого разрешения, то ввести его в эксплуатацию в административном порядке (получить разрешение на ввод в эксплуатацию) не удастся, т.к. такой дом будет считаться самовольной постройкой и узаконить его можно будет только в судебном порядке.

Однако, согласно п. 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" (в последней редакции): До 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта. Аналогичная норма содержится в п.4 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где указано, что до 1 марта 2015 года при государственной регистрации прав на объект ИЖС разрешение на ввод в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект.

Иными словами, до 01.03.2015 действует упрощенный порядок государственной регистрации прав на вновь созданный объект ИЖС. По завершении строительства необходимо поставить объект ИЖС на кадастровый учет (обратившись в БТИ или к кадастровому инженеру). Для государственной регистрации предоставляются 2 документа:

  1. Документ на землю (Свидетельство о гос. регистрации права собственности или договор аренды)
  2. Кадастровый паспорт

Таким образом, для строительства объекта ИЖС без разрешения на строительство, во избежание правовых рисков, необходимо иметь уверенность, что дом будет достроен до 01.03.2015 года.

Олеся: У меня двое несовершеннолетних детей, с мужем заключен брачный договор, могу ли я оформить субсидию на строительство дома только на себя или на себя и детей вместе надо? Как правильно? Заранее спасибо за ответ.

Видимо речь идет о субсидии на строительство индивидуального жилого дома, предоставляемой губернатором Новосибирской области (Постановление Губернатора Новосибирской области от 01.04.2010 N 102).

По поводу ситуации с брачным договором, в постановлении данные случаи никак не оговариваются. По общему правилу ст. 36 Семейного кодекса РФ то, что было получено супругом безвозмездно итак будет являться его собственностью, как в случае брачного договора так и в режиме совместной собственности. То есть брачный договор в ситуации с субсидией не имеет значения. В то же время в приведенном постановлении губернатора предусмотрено специальное условие для получения субсидии - заявитель или его супруг ранее не улучшали свои жилищные условия за счет субсидий (кроме материнского капитала). Иными словами после получения субсидии второй супруг такую субсидию уже получить не сможет, даже в случае с брачным договором. Возможно это не совсем логично и не справедливо, но таковы условия предоставления субсидии.

Что касается оформления, то получателем субсидии является только один из супругов, на него и оформляется. На детей субсидия не оформляется, поскольку она выдается только совершеннолетним гражданам.

Елена: Здравствуйте. Хочу приобрести земельный участок в коттеджном поселке от подрядчика дорожного строительства, т. к. цена немного ниже, чем у девелопера. Подскажите, на что следует обратить внимание?

Поскольку здесь в сделке фигурирует подрядчик, то скорее всего речь идет о том, что девелопер рассчитывается с подрядчиком (за выполненные работы) участками, а подрядчик их продает, но дешевле. В данном случае может быть ситуация 2-х вариантов:

Первое - земельный участок уже находится в собственности у подрядчика или какого-то приближенного к подрядчику физического лица. Вы рассчитываетесь напрямую с подрядчиком и оформляете участок в собственность. Т.е. сделка ничем не отличается от покупки у самого девелопера или какого-то другого собственника, кроме того, что продавцом выступает подрядчик. Данная схема очень проста и прозрачна и каких-то повышенных рисков не содержит.

Вариант второй - подрядчик не является собственником и оформление на него права собственности не предполагается. Договор на приобретение участка вы заключаете с девелопером, а рассчитываетесь за него с подрядчиком. Затем девелопер и подрядчик делают сверку и ваша оплата учитывается подрядчиком в качестве оплаты заказчиком какой-то части работ на эту сумму, а вы в результате этой сделки становитесь собственником участка. При этом деньги подрядчику вы платите по какому-нибудь ещё обязательству. Это может быть вексель или соглашение о посредничестве. Данные схемы сделок относятся к повышенной категории риска.

Слабое место - привязка отношений между подрядчиком и покупателем к сделке купли-продажи. Нет никакой гарантии, что девелопер примет исполнение в пользу подрядчика в качестве расчета за участок. Подрядчик и девелопер должны как то сверится и закрыть долг девелопера перед подрядчиком. А может быть такого долга и нет, например подрядчик ещё не успел "отработать" земельный участок (договор подряда заключен, а обязанности платить у заказчика не возникло - договор был приостановлен, расторгнут и пр). Поскольку покупатель не рассчитался по договору купли-продажи то девелопер может расторгнуть договор и потребовать вернуть участок.

Я бы рекомендовал перед заключением такой сделки потребовать от девелопера гарантийное письмо о том, что он примет оплату в качестве взаиморасчета с подрядчиком. Кроме того, нужно внимательно проанализировать сделку с подрядчиком. Ну и проверить этого подрядчика. Если это ООО с уставным капиталом 10000 рублей и пустым балансом, то деньги можно просто не вернуть. Поэтому главный совет - читайте внимательно все условия договора, а лучше обращайтесь за помощью к юристу.

Елена: Добрый день! Я живу в Казахстане (г.Усть-Каменогорск) и собираюсь переехать жить в Новосибирск, могу ли я приобрести жилье заранее, по документам Республики Казахстан? Если да, то потом мне нужно будет все переоформлять? Спасибо.

Сможете. Ограничений для иностранных граждан на приобретение жилья на территории г. Новосибирска нет.

Переоформление документов (свидетельства о праве собственности) в связи с изменением паспортных данных, места жительства также не предусмотрено. Другими словами Ваше право собственности, оформленное до приобретения гражданства РФ будет считаться действительным и после приобретения гражданства.

Наталья: Добрый день, подскажите пожалуйста, мы с мужем хотим купить участок в муниципальных районах Новосибирской области, но у нас есть постоянная прописка в городе Новосибирске, а не в области, возможно ли получить субсидию на строительство?

Для получения субсидии необходимо быть жителем муниципального района не менее 1 года, на день обращения. Остальные жители НСО (включая Новосибирск) могут получить субсидию при условии наличия троих и более несовершеннолетних детей (как собственных так и усыновленных) (п. 9 Положения № 102 от 01.04.2010).

Поэтому если Вы зарегистрированы в Новосибирске и строитесь в муниципальном районе, то оформить субсидию, к сожалению, не получится

Светлана: В какие сроки снимают арест с земельных участков? И что делать участникам сделки по переуступке прав требования?

Аресты и другие ограничения снимаются немедленно после поступления в регистрирующий орган соответствующих документов из органа, который этот арест наложил. При этом этот процесс происходит без участия правообладателя, документы направляются в течение трех дней.

Что касается второго вопроса, то для правильного ответа на него необходимо ознакомится с условиями сделки по переуступке прав.

Владимир: Здравствуйте, я со своей семьёй являемся многодетными, по действующему законодательству многодетная семья имеет право получить земельный участок. Вопрос: Каким образом, предоставляются участки, имеется ли привязка к месту жительства ( живём в городе ), как рассчитывается площадь? Имеются ли сроки исполнения? Знаю что власти не спешат ( или не хотят ) предоставлять землю. Имеется ли у вас такая судебная практика по обязыванию ответчика?

Владимир, привязки к месту нет, единственное необходимо быть жителем Новосибирской области (г.Новосибирск сюда тоже входит). Более подробно по этому поводу указано здесь.

По подобному вопросу такой судебной практики нет, однако в судебных спорах по поводу обязывания органов и должностных лиц устранить те или иные нарушения и выполнить определенные действия, юристы нашей компании участвуют регулярно. О перспективах того или иного судебного спора возможно говорить только применительно к конкретной ситуации, когда уже имеется какое-то действие (или бездействие) со стороны того или иного органа или должностного лица. А оспаривать эти действия необходимо, поскольку это единственно правильный путь.

Ольга: Здравствуйте! Подскажите пожалуйста могу ли я использовать материнский капитал для покупки таунхауса?

Если этот таунхаус имеет жилое назначение, то можно. Ограничений никаких нет. Посмотреть назначение объекта можно в свидетельстве или кадастровом паспорте или на сайте https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request, введя в форму кадастровый номер или адрес этого таунхауса, или жилого помещения (квартиры) в нём.

Елена: Есть ли правило (закрепленное законом) размещения дома на участке? Могу ли я построить дом не вначале (как принято) участка, а в конце, где проходят границы с соседними участками? Прописано ли правило расположение дома на участке в кодексе? Проблема в том, что участок расположен буквой Г, в обратную сторону. город Новосибирск

Нормы по поводу расположения строений (площадь застройки, отступы) на том или ином земельном участке устанавливается градостроительными регламентами. Для того, чтобы узнать информацию по конкретному участку необходимо заказать градостроительный план земельного участка. Сделать это можно в местной администрации (если в г.Новосибирске, то в Главном управлении архитектуры мэрии). Здесь есть один нюанс, при оформлении (регистрации) индивидуального жилого дома в упрощенном порядке данные нормативы не учитываются, можно строить в любом месте. Обращаю внимание, что упрощенный порядок регистрации действует до 1 марта 2015 года.

Елена: Здравствуйте, Михаил. Земельный участок многодетной семье можно оформить только по месту прописки или в любом регионе РФ? Спасибо.

Здравствуйте, Елена. В любом месте Новосибирской области. Обоснование: Федеральный закон, предусматривающий возможность предоставления земельных участков, полностью передал данную функцию субъектам. В Новосибирской области данный вопрос регулируется положением, утвержденным Постановлением Правительства НСО №495-П от 22.11.11. Обязательное условие для получения земельного участка - постоянное проживание в Новосибирской области, т.е. местная прописка. Скорее всего в других субъектах РФ ситуация аналогична. Для интереса можете поискать подобное положение в том субъекте, где бы хотели получить землю.

Алексей: Здравствуйте. Я получил разрешение на строительство жилого дома 1 марта 2013г и сразу пошел по программе на 400000р (Субсидия на строительство). Первая часть денег пришла через год.До какого срока я должен сдать дом в эксплуатацию чтобы получить вторую часть денег?

В течение 2-х лет с даты перечисления целевой субсидии на строительство (1-й части).

Елена: Добрый вечер! Подскажите пожалуйста, могу ли я получить субсидию на строительство дома в с. Красный Яр Ордынского р-на, если собственниками земли и ветхого дома являются наши несовершеннолетние дети (у нас 2 ребенка), но прописаны там мой муж и я? Ранее никакими субсидиями не пользовались.

Можете. Текущие жилищные условия в расчет не берутся.

Виктор: Здравствуйте. Подскажите основные отличия ДНТ от ДНП для коттеджных поселков? Какая форма объединения более предпочтительна?

Различия в режиме имущества общего пользования (внутрипоселковые дороги, коммуникации, обрудование и пр.). В товариществе (ДНТ) такое имущество, если оно было приобретено или создано за счет целевых взносов будет являться совместной собственностью его членов. И только имущество созданное или приобретенное за счет средств специального фонда будет являться собственностью товарищества как юрлица.

В партнерстве (ДНП) всё имущество общего пользования является собственностью этого партнерства, хоть и создавалось, и приобреталось за счет взносов его членов.

Для членов общества более предпочтительно товарищество (ДНТ), поскольку легче контролировать органы управления этого объединения.

Олег: Мы приобрели квартиру по адресу ул.Петухова 4/1 в НСГ-Недвижимость «Тулинский квартал» в этой новостройке как и многие. Со сроками затягивают, мы обратились в Администрацию Кировского района и были в Мэрии города. Сообщили следующее - разрешения у застройщика на строительство домов до сих пор нет, и не дадут. У них разрешение только на строительство дач. НСГ -Недвижимость не могут продолжать строительство. А еще сказали в администрации что дома эти будут СНОСИТЬ! Как незаконные постройки! Смогут они на самом деле их снести? И как можно вернуть деньги.

К сожалению, ничем порадовать Вас здесь не могу. Действительно, если земельный участок имеет разрешенное использование для дач, то многоквартирные жилые дома, пусть даже малоэтажные, без изменения вида разрешенного использования земельного участка строить нельзя. Плюс для получения разрешения на строительство необходимо получить техусловия на подключение к коммуникациям (электричество, вода, тепло).

По закону эти дома могут снести через суд. Такие прецеденты уже есть, например печально известная история с домами на ул. Прокопьевской.

Что касается компенсаций, то здесь необходимо предъявлять иски и истребовать деньги через суд. Кроме того, данным фактом скорее всего должны были заинтересоваться правоохранительные органы, поскольку факт мошенничества на лицо. Попробуйте обратиться в районную прокуратуру. В рамках уголового дела тоже можно заявлять гражданские иски, притом не нужно оплачивать государственную пошлину. Да и с физлица (уголовные дела возбуждаются в отношении организаторов - физлиц, а не компании) деньги получить проще. Фирма в таких случая, чаще всего, пустышка. От себя могу пожелать Вам терпения и настойчивости в данном вопросе!

Наталья: Здравствуйте!!Мы строим дом на участке ДНТ. Но до марта 2015 года оформить документы на дом не успеем. Какие документы после марта 2015 года потребуются для оформления дома в собственность?

Разрешение на строительство, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если строить уже начали а разрешение на строительство не получали, тогда узаконить сможете только через суд.

Валентина: В 2005 году приобрели дачу, неприватизированную, в районе Криводановки, сделка заключалась в том, что переписали книжки с одного владельца на другого в правлении садового общества, и мы не одни такие-нас много, хотели в прошлом году дачу приватизировать, а она в Криводановском сельсовете числится на другом человеке, как нам это можно сделать, куда обратиться

Сельсоветы вопросы праватизации земельных участков не решают, попробуйте обратиться в администрацию района. Если и там выяснится что участок "числится" на другом человеке то есть был им приватизирован или предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование то необходимо будет это право прекратить, но это возможно только по заявлению этого человека. Попробуйте найти продавца (наверняка остались расписки) и договориться о решении этого вопроса. Опять же расписка может являться инструментом воздействия на продавца если вдруг он будет отказываться решать вашу проблему. В принципе у этого дела есть и судебные перспективы, но для того чтобы сказать что-то конкретное необходимо всё детально проанализировать.

Максим: Добрый день. Я из Казахстана, хотел бы узнать какие документы должны быть у продавца (хозяина) недвижимости, что бы можно было ее купить мне и жить не боясь что кто то придет и заберет потом себе.

Варианты недвижимости 1) комната, 2) квартира, 3) квартира в таун- хаусе, 4) дом, 5) Земля в коттеджном поселке для дальнейшего строительства дома с возможностью прописки(регистрации). А также какие необходимо взять документы мне в Казахстане для покупки недвижимости? И сколько стоит у Вас оформить недвижимость купля продажа? Заранее благодарю за ответ.

В первую очередь запросите выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав) в Росреестре (адреса например: ул. Дачная 60, площадь Труда, 1, стоит 200 рублей готовится 5 дней) на тот объект, который хотите приобрести. Выписка содержит достоверную информацию о собственнике и наличии обременений. Если приобретаете дом, то следует обратить внимание, сформирован ли под ним земельный участок и на каком праве кому принадлежит, есть ли обременение (так же необходимо заказать выписку из ЕГРП на земельный участок). Также понадобится выписка из домовой книги. Далее необходимо понять что за сделку вам предлагают. Если классическая купля-продажа то ни в коем случае не нужно соглашаться на занижение цены в договоре, указывайте ту стоимость за которую покупаете. В большинстве случаев этих рекомендаций бывает достаточно. Другие варианты сделок более рискованны, необходимо изучать условия. Прописаться в коттеджном поселке возможно, но пока только в судебном порядке. Из документов Вам понадобиться паспорт. На покупку жилья каких-либо ограничений для иностранных граждан нет. По стоимости решается индивидуально, в зависимости от сложности сделки.

Ксения: Здравствуйте, Михаил. У меня к Вам вопрос, я бы хотела взять землю у государства в аренду, а в дальнейшем построить дом. С чего нужно начинать? Я рассматриваю один населенный пункт, но у меня нет плана этого населенного пункта, чтобы посмотреть есть ли там свободные участки.

Посмотреть можете на публичной кадастровой карте Росреестра. Смысл такой - места где отсутствуют сформированные участки (с нанесенными границами) являются неразграниченными землями, т.е. принадлежат государству, но распоряжаются ими местные муниципальные органы власти. Что касается земель под ИЖС, то их можно приобрести только через аукцион, за исключением случаев предоставления участков льготникам (например инвалидам, многодетным семьям и т.д.).

Здесь существует два варианта:

1. Найти в местной газете (официальном печатном издании Вашего муниципального образования, или чаще всего, на сайте) объявление о проведении аукциона по продаже права аренды или предоставления в собственность земельного участка и подать заявку на участие в этом аукционе;

2. Подать заявление о предоставлении земельного участка в аренду под ИЖС. Подробно порядок можно посмотреть в административном регламенте (в каждом муниципалитете он свой).

Администрация рассматривает заявку и в случае возможности предоставления земельного участка публикует объявление в местной газете о проведении аукциона. Если в течение месяца не поступить не одной заявки по участию в аукционе, администрация отдаст этот участок Вам. Если поступит хоть одна заявка, то договор аренды будет заключен с победителем аукциона.

Минусом первого варианта является отсутствие выбора, вы приобретете то, что Вам предложено в объявлении. Минусом второго варианта является то, что Вы тратите много времени и скорее всего понесете дополнительные расходы (например на кадастровые работы), при однако победа в аукционе Вам не гарантирована. Можно потратить много времени, сил и денег и остаться в итоге ни с чем.

Следите за новостями - Сделайте первый шаг к своему дому!

Понравился материал? Жми кнопку!